新修訂的《無錫市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》已于2023年3月1日起施行。住宅專項維修資金作為房屋“養(yǎng)老金”，事關(guān)群眾切身利益。為了宣傳好、貫徹好《無錫市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》，進一步提升群眾對住宅專項維修資金的知曉度、普及度和參與度，我們整理匯總了12個常見的住宅專項維修資金問題，供您參考。
01
問：本次市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法修訂有何背景和意義？
答：一方面，是為了做好與《中華人民共和國民法典》、《無錫市物業(yè)管理條例》等上位法的銜接，確保涉及維修資金的相關(guān)政策規(guī)定上下一致。另一方面，近年來維修資金管理過程中出現(xiàn)了一些新情況新問題，需要進一步明確規(guī)則，提出對策，加強管理。因此，對《無錫市市區(qū)住宅專項維修資金管理辦法》進行了修訂，于2023年3月1日起施行。
02
問：住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)是什么？
答：（一）住宅按照專有部分建筑面積每平方米50元交存；設(shè)有電梯的住宅按照專有部分建筑面積每平方米90元交存；其中住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨立式住宅，按照專有部分建筑面積每平方米30元交存。
（二）非住宅按照專有部分建筑面積每平方米50元交存；設(shè)有電梯并能夠直接使用的非住宅按照專有部分建筑面積每平方米90元交存；其中住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)的獨立式非住宅，按照專有部分建筑面積每平方米30元交存。
（三）取得所有權(quán)的車庫（位），按照建筑（使用）面積每平方米50元交存；設(shè)有電梯并能夠直接使用的車庫（位），按照建筑（使用）面積每平方米90元交存；不能確定建筑（使用）面積的，按照每個車庫（位）1000元交存。
03
問：住宅專項維修資金應(yīng)當(dāng)在何時交存？
答：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記之前（包括辦理項目交付使用竣工驗收環(huán)節(jié)），將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時，根據(jù)專有部分面積按照同一標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期住宅專項維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
公有住房售房單位在出售公有住房時，應(yīng)當(dāng)從售房款中將首期住宅專項維修資金一次性交存至住宅專項維修資金專戶。
04
問：住宅專項維修資金使用范圍是哪些？
答：住宅專項維修資金用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。出現(xiàn)下列情形的，可以申請使用維修資金維修。
住宅共用部位的維修、更新和改造范圍包括：
（一）屋面防水層破損，頂層房間滲漏。
（二）房屋外墻出現(xiàn)雨水滲漏，引起外墻內(nèi)表面浸濕。
（三）房屋外墻外裝飾層出現(xiàn)裂縫、脫落或者空鼓。
（四）建筑保溫層出現(xiàn)破損或者脫落，或者建筑保溫不良引 起外墻內(nèi)表面出現(xiàn)潮濕、結(jié)露、結(jié)霜或者霉變。
（五）外墻及樓梯間、公共走廊涂飾層出現(xiàn)開裂、銹漬、起 泡、翹皮、脫落、污染。
（六）公共區(qū)域窗臺、門廊挑檐、樓梯踏步及扶手、圍護墻、院門等出現(xiàn)破損。
（七）公共區(qū)域門窗破損。
（八）公共門廳內(nèi)部墻面、地面等出現(xiàn)破損。
（九）住宅共用部位需要維修、更新和改造的其他情形。
共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造范圍包括：
（一）電梯及主要部件的維修或者更換。
（二）避雷設(shè)施不能滿足安全要求。
（三）監(jiān)控技防設(shè)施、消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備、 部件損壞嚴(yán)重。
（四）樓內(nèi)排水（排污）設(shè)備出現(xiàn)故障，排水管道破損、銹 蝕嚴(yán)重，排污泵銹蝕或者其他設(shè)備損壞。
（五）綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施、物業(yè)管理用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋損壞。
（六）共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的其他情形。
圖片
05
問：住宅專項維修資金如何分?jǐn)偅?/div>
答：（一）全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔(dān)。
（二）單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔(dān)。
（三）一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔(dān)；單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自專有部分建筑面積的比例共同承擔(dān)。
涉及公有住房的，由公有住房售房單位或者管理單位按照相關(guān)專有部分建筑面積的比例分?jǐn)偂?/div>
06
問：住宅專項維修資金使用申請主體有哪些？
答：住宅專項維修資金的使用，由業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用建議。公有住房住宅專項維修資金的使用，由公有住房售房單位或者管理單位提出使用建議。
上述使用建議人不存在的或者經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門告知后仍不履行職責(zé)的，相關(guān)業(yè)主或者村（居）民委員會可以提出使用建議。
07
問：住宅專項維修資金如何使用？
答：維修資金使用分為立項、結(jié)算和支付三個環(huán)節(jié)。
立項環(huán)節(jié)
（一）使用建議人根據(jù)維修、更新和改造項目制定使用方案、工程預(yù)算、分?jǐn)偡桨傅炔⑦M行公示。
（二）經(jīng)列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的表決并進行公示。上述公示應(yīng)當(dāng)在列支范圍內(nèi)相關(guān)物業(yè)區(qū)域的顯著位置進行，公示時間不少于七日。公示期滿后，使用建議人將上述相關(guān)材料提交區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門收到住宅專項維修資金使用建議的，將核查維修、更新和改造項目的真實性、使用范圍以及表決比例、公示材料，并在15日內(nèi)組織現(xiàn)場踏勘，符合條件的，出具使用住宅專項維修資金意見；不符合使用條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明原因。
結(jié)算環(huán)節(jié)
使用建議人按照核準(zhǔn)后的方案組織實施。項目實施完成并按照規(guī)定驗收合格后，使用建議人將竣工驗收單、審價報告（審價建議）、住宅專項維修資金使用分?jǐn)偙淼炔牧线M行公示，公示時間不少于 7 日。
使用建議人應(yīng)當(dāng)委托具有法定資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)對項目進行審價，并由工程造價咨詢機構(gòu)出具審價報告或者提出審價建議。住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造工程的檢測、鑒定、監(jiān)理、咨詢、審價等費用應(yīng)當(dāng)列入工程成本。
公示期滿，使用建議人可以持前款所述相關(guān)材料向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出資金結(jié)算。
區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門對于符合結(jié)算條件的，出具住宅專項維修資金支付通知；不符合條件的，應(yīng)當(dāng)書面說明原因。
支付環(huán)節(jié)
維修資金管理機構(gòu)根據(jù)住宅專項維修資金支付通知劃撥資金；涉及公有住房的，從公有住房住宅專項維修資金的賬戶中列支。
08
問：維修資金為什么要業(yè)主進行表決？表決的方式和通過的條件是什么？
答：維修資金使用遵循受益人和負擔(dān)人相一致的原則，表決范圍就是負擔(dān)范圍，商品房維修資金歸業(yè)主所有，因此在申請使用維修資金時需要受益范圍內(nèi)的業(yè)主進行表決。
表決方式包括線下書面簽字、線上電子投票或兩者結(jié)合方式。
原維修資金辦法規(guī)定的表決通過條件為經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主同意。民法典對于業(yè)主公共事務(wù)表決進行了規(guī)定，因此根據(jù)民法典規(guī)定，本次修訂的維修資金辦法規(guī)定的表決通過條件為：經(jīng)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并由參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
09
問：住宅專項維修資金應(yīng)急維修使用范圍是什么？申請主體有哪些？如何提交申請？
答：發(fā)生下列危及房屋安全、人身財產(chǎn)安全緊急情況，需要對住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行應(yīng)急維修、更新和改造的，可申請應(yīng)急維修。
（一）屋面、墻面防水損壞造成滲漏。
（二）電梯、消防設(shè)施故障。
（三）公共護（圍）欄破損嚴(yán)重。
（四）樓體單側(cè)外立面有脫落危險。
（五）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙。
（六）危及房屋安全、人身財產(chǎn)安全的其他情形。
原維修資金辦法規(guī)定的應(yīng)急維修申請主體包括業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居（村）民委員會或者相關(guān)業(yè)主中的一方。而民法典規(guī)定了緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。但對于沒有業(yè)主大會或業(yè)主委員會的，如何申請應(yīng)急維修未做明確。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知中提出，建立緊急維修事項清單，符合清單內(nèi)容的，業(yè)主委員會可直接申請使用維修資金，尚未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由街道組織代為維修，并從維修資金中列支相關(guān)費用。考慮到我市有大量小區(qū)未成立業(yè)主大會和業(yè)委會，但應(yīng)急維修在以往的維修資金使用中占比較大的現(xiàn)實情況，結(jié)合民法典和住建部文件精神，修訂的維修資金辦法中明確了應(yīng)急程序申請主體是業(yè)主大會或業(yè)主委員會，尚未產(chǎn)生業(yè)主大會或業(yè)主委員會的，按住建部文件執(zhí)行。
具體辦理時，有業(yè)主大會或業(yè)主委員會的，由業(yè)主大會或業(yè)主委員會向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交申請。尚未產(chǎn)生業(yè)主大會或業(yè)主委員會的，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會或居（村）民委員會先向?qū)俚亟值擂k事處（鎮(zhèn)人民政府）提交申請，經(jīng)屬地街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）確認并授權(quán)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)管理委員會或居（村）民委員會可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交申請。
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問：業(yè)主如何查詢住宅專項維修資金信息？
答：業(yè)主可通過靈錫APP或無錫市房屋管理服務(wù)中心微信公眾號，進行身份認證和房屋綁定后，線上查詢本人名下商品房或安置房維修資金信息。如線上未查詢到相關(guān)信息，業(yè)主可攜帶本人身份證、房產(chǎn)證至線下的維修資金代管機構(gòu)查詢。其中，房屋位于梁溪區(qū)、濱湖區(qū)、新吳區(qū)、經(jīng)開區(qū)的，可至無錫市房屋管理服務(wù)中心查詢；房屋位于錫山區(qū)、惠山區(qū)的，可分別至錫山區(qū)、惠山區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門查詢。同時，維修資金管理機構(gòu)將通過門戶網(wǎng)站等渠道，每年至少公布一次市區(qū)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存金額等相關(guān)信息。
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問：房子賣了，已經(jīng)交的維修資金可以退回嗎？
答：不可以。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，住宅專項維修資金余額隨房屋所有權(quán)同時轉(zhuǎn)移。公有住房售房單位或者管理單位根據(jù)規(guī)定辦理物業(yè)管理移交手續(xù)時，公有住房維修資金同時轉(zhuǎn)移。
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問：插花式的住宅比如商品房和售后公房、公有住房位于同一單元或樓幢，如何申請落實維修責(zé)任？如何申請使用維修資金？
答：插花式的住宅的維修，應(yīng)由房屋相對應(yīng)的管理單位或者公有住房售房單位負責(zé)。要申請使用維修資金的，可由以上單位作為申請人，按上述三類房屋的各自的建筑面積分?jǐn)偩S修費用，商品房和售后公房從維修資金中列支，公有住房由產(chǎn)權(quán)單位支付相關(guān)費用，資金籌措方案確定后，持相關(guān)材料向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提出申請。
